Dzierżawa gruntu rolnego pod fotowoltaikę – na co zwrócić uwagę?

Zawieranie umowy na dzierżawę gruntu pod instalację fotowoltaiczną staje się coraz częściej praktykowanym rozwiązaniem wśród rolników. I nie ma co się dziwić. Rozwój energetyki postępuje bowiem wyjątkowo szybko. Warto jednak wiedzieć, na co należy zwrócić uwagę, decydując się wydzierżawić działkę pod fotowoltaikę.

Jakie warunki musi spełniać działka pod farmę fotowoltaiczną?

Rolnik rozważający wydzierżawienie swojej ziemi powinien w pierwszej kolejności rozważyć czy ziemia, którą zamierza użyczyć, spełnia wymagania stawiane działkom przeznaczonym pod fotowoltaikę. Podstawowym warunkiem jest to, aby ich powierzchnia nie była mniejsza niż 2 ha.

Ponadto bierze się też pod uwagę szereg innych czynników. Mowa tu o umiejscowieniu gruntu, stopniu jego nachylenia (wskazane jest nachylenie w kierunku południowym), obecności obiektów bądź drzew mogących rzucać cień na instalację, a także o odpowiednim uporządkowaniu terenu (m.in. jego wyrównaniu oraz usunięciu krzewów). Kwestie odnoszące się do dokumentacji, wymaganych zezwoleń na postawienie farmy, a także kwestie podatkowe spoczywają przeważnie na podmiocie, który będzie właścicielem planowanej instalacji.

Umowa podstawą dzierżawy

Najważniejszą rzeczą, na którą rolnik powinien zwrócić uwagę, decydując się wydzierżawić grunt pod fotowoltaikę, jest treść umowy. Należy uważnie zapoznać się z zapisami dotyczącymi wysokości czynszu i podstawy jego naliczania, sposobu załatwiania formalności, protokołów przykazania ziemi oraz obowiązku przywrócenia wcześniejszych wartości użytkowych po upłynięciu czasu dzierżawy.

W przypadku umów o dzierżawę działki pod instalację fotowoltaiczną często napotykanym problemem jest nieprecyzyjne określenie jej przedmiotu. Niestety zdarza się, że rolnicy zostają wprowadzeni w błąd przez dzierżawców, twierdzących że interesuje ich tylko określona część działki. Finalnie w umowie uwzględniona zostaje jednak cała jej powierzchnia. W praktyce daje to dzierżawcy prawo do postawienia farmy w dowolnym punkcie działki, nawet jeżeli wpłynie to niekorzystnie na użytkowanie pozostałej powierzchni. Wskazane jest zatem, aby w załączniku do umowy zawrzeć mapę geodezyjną, na której wyraźnie zaznaczony będzie teren będący przedmiotem dzierżawy oraz potencjalne punkty, na których posadowiona zostanie instalacja fotowoltaiczna.

Warto odnieść się jeszcze do wspomnianego już czynszu za dzierżawę, przy czym jego wysokość nie jest jedynym aspektem, na który należy zwrócić uwagę. Duże znaczenie ma bowiem również sposób ustalania jego wartości. Chodzi tu głównie o określenie wysokości czynszu minimalnego, uiszczanego niezależnie od tego, jaka powierzchnia działki zostanie faktycznie przeznaczona na fotowoltaikę. W praktyce często zdarza się bowiem, że inwestorzy deklarują zajęcie pod instalację określonej powierzchni i na tej podstawie właściciele gruntu kalkulują opłacalność całej inwestycji. Podczas stawiania instalacji nierzadko okazuje się, że zajęta zostaje znacznie mniejsza powierzchnia, a co za tym idzie, spada też opłacalność całej dzierżawy.

Co jeszcze warto wiedzieć?

Rolnicy rozważający dzierżawę działki pod fotowoltaikę muszą zdawać sobie sprawę, że inwestycja może skutkować utrudnieniami w produkcji rolnej. Szczególnie jeżeli instalacja będzie usytuowana w centralnym punkcie działki. W umowie powinno się zatem uwzględnić ten aspekt, określając na przykład rekompensatę z tego tytułu.

Ponadto wydzierżawiający musi na bieżąco śledzić przepisy związane z tego typu inwestycjami. Nie można wykluczyć pojawienia się nowych przepisów nakładających dodatkowe opłaty lub podatki na właścicieli terenów dzierżawionych pod fotowoltaikę. Można się przed tym zabezpieczyć, zobowiązując w umowie dzierżawcę do regulowania wszelkich należności publicznoprawnych.

Warto również zwrócić uwagę na kwestię dotyczącą możliwości wcześniejszego wypowiedzenia umowy. Umowy o dzierżawę zawiera się bowiem na określony czas, a jej wcześniejsze wypowiedzenie może odbyć się na ściśle w nich określonych zasadach. Jeżeli nie zostaną one uwzględnione w treści umowy, uznaje się ją za nierozwiązywalną.