Zagrożenia w przeznaczeniu ziemi pod inwestycję w farmę fotowoltaiczną. Jak sobie z nimi radzić?

Wielu rolników rozważa wydzierżawienie gruntu pod fotowoltaikę. Takie rozwiązanie może stanowić dodatkowe źródło dochodu, jednak należy dobrze przemyśleć wszystkie za i przeciw. Jest bowiem szereg pułapek, w które mogą wpaść właściciele działek. Wielu niespodzianek można jednak uniknąć, zachowując należytą ostrożność i rozwagę.

Przedmiot dzierżawy i związane z nią opłaty

Dzierżawa działki pod instalację fotowoltaiczną może przynieść rolnikowi znaczne korzyści, o ile jednak będzie ona dobrze przemyślana. Szczególną czujność należy zachować przy podpisywaniu umowy. Nim zostanie ona sfinalizowana, trzeba bardzo dokładnie zapoznać się z jej treścią.

Jedną z najbardziej problematycznych kwestii jest pozornie prosta rzecz, jaką jest określenie przedmiotu dzierżawy, czyli tego, za jaką dokładnie powierzchnię inwestor będzie uiszczał opłatę. Powszechnie stosowaną praktyką jest zamieszczanie w umowie zapisu stanowiącego, iż czynsz będzie płacony na podstawie tego, jaka powierzchnia jest faktycznie wykorzystywana, nie zaś na podstawie całej powierzchni gruntu. W ten sposób dzierżawcy zaniżają jego wysokość. W umowie jednoznacznie powinna zatem zostać określona powierzchnia, za użyczanie której właściciel będzie otrzymywał zapłatę.

Nie można zapominać, że dzierżawa gruntu pod fotowoltaikę wiąże się z określonymi kosztami i podatkami. Co do zasady podatek rolny oraz podatek od nieruchomości leżą po stronie właściciela działki. Może on jednak uniknąć tych kosztów, jeżeli w umowie znajdzie się zapis, że inwestor zobowiązuje się do ich pokrycia, jak również wszelkich innych opłat administracyjnych, zarówno obecnych, jak i tych, które będą wprowadzone w przyszłości. Trzeba mieć przy tym na uwadze, że zmiana formy użytkowania gruntu (gdy przestaje być on użytkowany jako grunt rolny) prowadzi do wzrostu stawki podatkowej.

Jak określić wysokość czynszu?

Wysokość czynszu z tytułu dzierżawy i sposób jego uiszczania należy jasno zawrzeć w zapisach umowy. Oczywiście chodzi tu o jego wysokość, jednak nie jest to jedyna związana z nim kwestia, którą trzeba wcześniej uzgodnić. Należy brać pod uwagę również stopę inflacji, którą uwzględnia się w tzw. klauzuli waloryzacyjnej. Trzeba też ustalić, od którego momentu inwestor zacznie płacić właścicielowi działki. Dla rolnika zdecydowanie nie będą korzystne zapisy stanowiące, iż wypłaty uruchomione zostaną dopiero po wybudowaniu farmy. Oznacza, to, że nie będzie on otrzymywał czynszu podczas prac związanych ze stawianiem instalacji, mimo iż prace odbywać się będą na należącym do niego terenie.

Aby rolnik nie został stratny na tego typu inwestycji, w umowie należy uregulować też kwestie wynagrodzenia za ewentualne straty. Te są bowiem wysoce prawdopodobne podczas budowy farmy fotowoltaicznej.

Wygaśnięcie umowy. Co dalej?

Umowa na dzierżawę gruntu pod fotowoltaikę zawierana jest na określony czas. Nic zatem dziwnego, że nasuwają się tu pytania o to, co dalej, po jej wygaśnięciu, a także czy możliwe jest jej wcześniejsze rozwiązanie. Przedterminowe wypowiedzenie umowy jest możliwe, ale wyłącznie, jeżeli sprecyzowano w niej warunki takiego kroku oraz okoliczności umożliwiające wykonanie go. Może to nastąpić na przykład wtedy, gdy najemca nie uiszcza należnego czynszu lub gdy wykorzystuje dzierżawiony grunt w innych celach, niż zostało to ustalone.

Pozostaje jeszcze kwestia tego, jak będzie wyglądał demontaż instalacji po wygaśnięciu umowy. Należy uwzględnić ją w umowie, choć w praktyce często pomija się ten aspekt, ponieważ tyczy się on dość odległej przyszłości. Aby rolnik nie poniósł dodatkowych strat, należy ustalić na piśmie, że to inwestor po ustaniu umowy usunie instalację łącznie z całą infrastrukturą.

Podsumowanie

Jak widzimy dzierżawa gruntu pod fotowoltaikę to rozwiązanie kuszące, ale dość ryzykowne. By faktycznie przyniosło zyski, musi być dobrze przemyślane i rozważnie zaplanowane. Przed podpisaniem umowy, warto rozwiać wszelkie wątpliwości, konsultując jej treść z firmą Farma.pl, która zajmuje się kompleksową obsługą inwestycji fotowoltaicznych, w tym dzierżawą gruntów, weryfikacją kontrahentów, darmowym audytem projektów, profesjonalnym wsparciem prawno-technicznym i biznesowym, oraz ograniczeniem ryzyka przeciągania transakcji. Dzięki temu zwiększamy swoje szanse na osiągnięcie wymiernych korzyści z dzierżawy.